导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fán佛系心态是什么意思g)无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要佛系心态是什么意思有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出佛系心态是什么意思中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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