导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）<十二生肖中张牙舞爪是哪些动物/strong>城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)十二生肖中张牙舞爪是哪些动物此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。