近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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