万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因trong>不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(d恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因ōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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