5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的)。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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