中国为什么叫兔子国

　　万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权中国为什么叫兔子国本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述中国为什么叫兔子国被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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