导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城(ch浙k是浙江哪个城市的éng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未(wèi)浙k是浙江哪个城市的来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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