近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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