饱(bǎo)受争议的二手房为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和收费标(为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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