5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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