5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(z太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗hōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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