5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(n兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案ián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列(兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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