万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè兰州女人为什么戴头巾)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chén兰州女人为什么戴头巾g)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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