“现在的房地(dì)产很难再(zài)出(chū)现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要(yào)非常小心，避(bì)免选了半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的(de)情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满足(zú)以(yǐ)下三(sān)个基(jī)准：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背景的房(fáng)企(qǐ)，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出(chū)现了(le)一个很(hěn)明显的分化(huà)，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视(shì)企业(yè)的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水平（净(jìng)负(fù)债率）是(shì)不是(shì)行业内的最低雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建安成(chéng)本是否也(yě)是业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色(sè)的国(guó)央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得(dé)上完(wán)全健康的(de)仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维持(chí)在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之(zhī)一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有(yǒu)节(jié)制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度(dù)让(ràng)人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时(shí)要出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要(yào)小心，如果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得那(nà)么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净负债率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率要(yào)求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要(yào)规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的(de)融资成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意(yì)味(wèi)着，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股份有限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活(huó)配置混合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近三(sān)年持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存量赛(sài)道雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁>

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游(yóu)不被看好，机(jī)构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明(míng)了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道(dào)龙头(tóu)年内(nèi)表现的(de)统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分别(bié)是(shì)富(fù)安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前(qián)者在月线连收七根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜(nà)主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一(yī)季报(bào)的十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，能(néng)够发(fā)现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价(jià)值派(pài)基金(jīn)经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一度沉(chén)寂(jì)，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的(de)是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广(guǎng)发(fā)策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持(chí)股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东，其也成为他(tā)的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业(yè)股也越(yuè)来(lái)越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市场化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安(ān)这些(xiē)固定人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能(néng)做到提价难(nán)度(dù)是(shì)非常大的(de)。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到到期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务(wù)是(shì)有关系的。”他进(jìn)一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁