5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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