5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.俄罗斯乌克兰什么时候结束战争92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　俄罗斯乌克兰什么时候结束战争　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好俄罗斯乌克兰什么时候结束战争(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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