导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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