导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点rong>户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。