OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管理人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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