近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qí太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位ng)况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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