导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhō有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看ng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(z有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看hù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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