文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思