OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhō戊戌年是哪一年ng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外戊戌年是哪一年，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招戊戌年是哪一年商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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