万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成(chén安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的g)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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