近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形(xí悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么ng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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