5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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