一(yī)线(xiàn)城市，也不端着了(le)。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房指导价(jià)的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重要？首先二手房指导价(jià)被称为(wèi)“核弹级”政策(cè)，其次深圳几乎是最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策的城市(shì)，最后(hòu)深圳是(shì)房价前三(sān)的核心城市。所以，深圳(zhèn)的一(yī)举一(yī)动(dòng)都具有(yǒu)风(fēng)向标意义。

　　有分(fēn)析人士指出(chū)，深圳二手房(fáng)指导价如(rú)果取消(xiāo)，首先(xiān)有利于深(shēn)圳(zhèn)二手房回(huí)暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回(huí)暖有利于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结束(shù)。传言称：二(èr)手房贷(dài)款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签(qiān)备案(àn)价(jià)和(hé)评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考(kǎo)价真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没(méi)有看到官方文件。据证券时(shí)报21日消息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还需要持(chí)续的关(guān)注。

　　易居(jū)研究院研究总(zǒng)监严(yán)跃进认为，本次(cì)政(zhèng)策大概率为真，更(gèng)多(duō)体现为银行贷款等(děng)领域按照新的规则进(jìn)行(xíng)，但不会(huì)出(chū)台正式文件。

　　有时(shí)候，有些事情(qíng)，是(shì)不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日(rì)，深(shēn)圳楼(lóu)市二手房指导(dǎo)价横(héng)空出世。当时，深圳一口气公布(bù)了全市3595个(gè)小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝(bǎo)安中心区的高(gāo)价盘，直(zhí)接按照(zhào)当(dāng)时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价来(lái)计(jì)算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大(dà)家还不(bù)觉得(dé)厉害，但(dàn)经历了这两年(nián)的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的(de)房子，如果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导价打七折即700万，那(nà)俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少么首付3成210万(wàn)，加上需要全款(kuǎn)支付(fù)的(de)部分(fēn)，实际首付去到了510万，相当于首付5成(chéng)了（多(duō)给(gěi)210万(wàn)首付）。这直接让大批量(liàng)买(mǎi)家，失去(qù)了购房能力(lì)，相当(dāng)于(yú)强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房(fáng)参考(kǎo)价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都(dōu)、三亚(yà)、西(xī)安、合肥(féi)、广州(zhōu)等10多个(gè)城市陆(lù)续跟进。事实也确实证明(míng)了，这(zhè)条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的(de)统计，实施二手房指导价(jià)的10个(gè)城市(shì)，有8个挂牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国70个大(dà)中城(chéng)市房价只(zhǐ)有(yǒu)6个同比上涨，其他(tā)的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研(yán)究中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二手房指导价(jià)出台(tái)当年，深圳二(èr)手住宅成交量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记录，相较(jiào)2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指导价发布当月相比，如今二手房(fáng)挂牌(pái)价低(dī)于及(jí)接近参(cān)考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳各区(qū)二手房成交TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过(guò)半成交价低于(yú)参考价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实经历其(qí)中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前(qián)高杠(gāng)杆买了2套(tào)华润城(chéng)，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破(pò)产。据媒体推测(cè)，如果案(àn)例属(shǔ)实，买家的(de)实(shí)际购房成本高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷(dài)和(hé)持有成本，差不(bù)多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手(shǒu)房成交量(liàng)创下多年新低，学(xué)区房神话不再，房产中介的日子难(nán)过，投资客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的(de)基调下，2022年以来，实施了二手房指导俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少(dǎo)价的(de)城市陆陆续(xù)续低调(diào)退出，目前只有深圳(zhèn)还是最(zuì)后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在(zài)房山区试点多子女(nǚ)家庭和(hé)职住平衡家庭购(gòu)房支(zhī)持政(zhèng)策。上海也考虑予(yǔ)以(yǐ)多孩家庭(tíng)在新房计分制度(dù)政策上的支(zhī)持。

　　从(cóng)最新(xīn)公布(bù)的3月份(fèn)70个大中城市商品住宅(zhái)销售(shòu)价(jià)格变动情况来看，广州、深圳的新房、二手房价(jià)格仍(réng)然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已(yǐ)经同比增长(zhǎng)了(le)，其他(tā)二线城市如杭州、成都(dōu)、南(nán)京、合肥等(děng)城市价格都是(shì)同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗(ma)？

　　事(shì)实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动二手房“带押过户”全国实施(shī)，这是(shì)一(yī)条被广泛好评的新政。对于激(jī)活二(èr)手(shǒu)房交易，具有(yǒu)定(dìng)海(hǎi)神针般的(de)作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近日更是指出：建筑(zhù)业、房地产企业(yè)要发挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压(yā)舱(cāng)石”作(zuò)用(yòng)。回归到常识(shí)，从字(zì)面理解一(yī)下这两个(gè)词(cí)，意思(sī)就是——顶梁柱如(rú)果不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持(chí)楼市的政策，还有一大波正在路上...

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