文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗