导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lá德国对中国友好吗，德国对中国怎么样i)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而德国对中国友好吗，德国对中国怎么样七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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