饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不(狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字bù)按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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