近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)裤子175是几个x滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　裤子175是几个x“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察(chá)裤子175是几个x和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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