文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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