5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业(yè2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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