饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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