近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、5im医学上是什么意思0年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎnim医学上是什么意思)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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