导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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