5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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