5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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