近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(嗤笑的意思tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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