5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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