5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(x乔丹有多高iǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度乔丹有多高提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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