近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，池子为什么被封杀公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金池子为什么被封杀相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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