文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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