5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗