文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(d妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确uǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确>

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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