近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分(farctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？ēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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