文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

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　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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