导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zh中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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