万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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