导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jià敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗n)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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